Comment se calcule le déficit foncier ?

Lorsque vous mettez un immeuble en location, vous percevez des loyers. Pour ce faire, l’administration fiscale vous impose le paiement d’une taxe sur lesdits loyers. De ce fait, avant le calcul de ladite taxe, certaines charges peuvent être déduites. Il arrive donc que le montant de ces charges soit supérieur à celui des loyers perçus. C’est le déficit foncier. Découvrons ensemble son mode de calcul.

Calcul du déficit foncier

Calculer le montant d’un déficit foncier revient à :

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Par la suite, deux cas sont à observer

1er cas : résultat négatif

Faire la différence entre le total des revenus immobiliers perçus et le total des intérêts d’emprunt. Lorsque le résultat obtenu est négatif, ce déficit est imputable sur les revenus fonciers des dix prochaines années.

2ᵉ cas : résultat positif

Lorsque la différence marque un résultat positif, vous devez y soustraire le total des autres charges. Si le résultat de cette différence est positif, alors il n’y a pas de déficit. Par contre, si ce résultat est négatif, le propriétaire pourra déduire de son revenu global le montant des autres charges. Cependant, cette déduction ne peut excéder 10.700 euros par an ou 15.300 euros pour un investissement sous le dispositif périsol.

Notion de revenu foncier et revenu global

Il existe une nette différence entre ces deux notions. En effet, le revenu foncier indique l’ensemble des loyers que vous percevez en tant que propriétaire. Ils sont soumis au paiement de l’impôt sur le revenu.

Par contre, le revenu global est assimilé à l’ensemble de vos revenus. Autrement dit, le revenu global prend en compte tous les éléments suivants :

  • le revenu foncier

  • le salaire

  • les prestations sociales ou familiales

  • les pensions de retraite

  • les aides financières

Ainsi, le revenu foncier fait partie intégrante du revenu global.

Les charges déductibles des loyers

Il s’agit essentiellement des :

  • frais liés à l’exploitation du logement

  • la rémunération du concierge

  • ou les frais versés à une agence immobilière,

  • les primes d’assurance

  • la taxe foncière

  • les provisions pour charge dans le cas d’une copropriété

  • l’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire

  • les charges locatives non perçues au 31 décembre de l’année suivant le départ du locataire

  • dépenses de réparation et d’entretien parfois liés à la vétusté du logement

  • charges financières liées aux intérêts d’emprunts

  • Les intérêts d’emprunt pour l’acquisition, la réparation ou l’amélioration du logement

  • Les frais d’emprunt

Retenons que les intérêts sur emprunt sont uniquement déductibles sur le montant du revenu foncier.

Les limites du déficit foncier : plafonds de déduction et report éventuel

Il faut noter que les charges déductibles ne sont pas sans limite. En effet, l’administration fiscale a fixé des plafonds à respecter pour éviter tout abus et favoriser un juste équilibre entre le contribuable et l’État.

Les plafonds de déduction du déficit foncier varient en fonction de la nature des revenus fonciers :

  • Revenus fonciers non professionnels (LMNP) :

Le montant total des charges doit être inférieur ou égal à 10 700 euros par an.

  • Revenus fonciers professionnels :

Certains contributeurs ont aussi accès au régime réel d’imposition qui leur permet notamment de continuer à déduire certaines charges :

  • BIC,

Il est impératif de se conformer aux règles fiscales précises et rigoureuses en matière d’imputation du déficit constaté sur son revenu global. Toutefois, si le plafond est atteint et qu’il reste encore un solde négatif à imputer sur le revenu global, cela pourra être reporté sur les années suivantes dans une limite maximale de six ans.

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier locatif ou envisagez cet investissement dans l’immobilier locatif ancien, notez que cette disposition légale peut constituer une opportunité pour améliorer la rentabilité de votre investissement.

Les avantages fiscaux du déficit foncier : réduction d’impôt sur le revenu et exonération de plus-value immobilière

Le déficit foncier peut aussi offrir des avantages fiscaux non négligeables. En effet, il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu ainsi que d’une exonération de plus-value immobilière.

La défiscalisation du déficit foncier est une option intéressante pour les investisseurs qui souhaitent diminuer leur note fiscale en amont. Cette méthode consiste à déduire directement les travaux réalisés dans un logement locatif des impôts à payer l’année suivante. La somme dépensée par l’investisseur pour réaliser les travaux sera déduite de son revenu global et donc imposable.

Les propriétaires bailleurs peuvent profiter de cette disposition légale pour baisser considérablement leurs impôts. Ce dispositif fiscal offre aussi l’avantage aux investisseurs immobiliers de réaliser des économies importantes sur le long terme.

Autre avantage fiscal du déficit foncier : l’exonération de plus-value immobilière. Grâce à ce régime, si vous vendez votre bien immobilier après avoir subi une perte lors des précédentes années (travaux notamment), vous ne serez pas taxé sur la différence entre le prix auquel vous avez acheté votre bien et celui auquel vous avez revendu. Ceci peut être très utile si vous souhaitez céder un bien rapidement ou encore si vous envisagez une succession dans votre famille.

Vous devez noter que toute opération liée au déficit foncier doit être rigoureusement encadrée. Il est donc fortement recommandé de s’entourer d’un professionnel compétent pour éviter toute erreur et ainsi bénéficier pleinement des avantages fiscaux offerts par cette option.