La plus-value sur l’immobilier est la différence entre le prix de vente d’un bien et son prix d’achat, corrigé des frais et des travaux. Elle est taxée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, après des abattements qui dépendent de la durée de détention.
La résidence principale en est exonérée. Pour les autres biens, le notaire calcule l’impôt et le prélève sur le prix de vente, le jour de la signature de l’acte.
Ce qu’est la plus-value sur l’immobilier et qui la paie
Un particulier réalise une plus-value lorsqu’il revend un logement, un terrain ou un local plus cher qu’il ne l’a acquis. Sont concernés la résidence secondaire, le bien locatif, le terrain à bâtir et, selon leur régime, les parts de SCI soumises à l’impôt sur le revenu. Les vendeurs non-résidents sont taxés selon le même principe.
Plusieurs ventes échappent à l’impôt : la résidence principale, ou une vente dont le prix ne dépasse pas 15 000 €. Les cas d’exonération de l’impôt sont détaillés dans un article dédié.
À l’inverse, une vente à perte ne donne droit à aucun avantage : la moins-value n’est pas imputable sur d’autres revenus ni sur une autre plus-value immobilière.
Calculer la plus-value brute pas à pas
La plus-value brute se calcule en deux temps. On part du prix de cession, diminué des frais supportés par le vendeur (diagnostics, commission d’agence à sa charge). On en retranche le prix d’acquisition, majoré de deux postes.
Le premier poste est celui des frais d’acquisition (droits de mutation, honoraires du notaire) : le vendeur déduit soit leur montant réel justifié, soit un forfait de 7,5 % du prix d’achat. Le second est celui des travaux, déduits soit pour leur montant réel sur factures, soit au forfait de 15 % du prix d’achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
La formule s’écrit donc : prix de cession net de frais, moins prix d’achat, moins frais d’acquisition, moins travaux. Le forfait de 15 % est plus avantageux qu’il n’y paraît quand les factures manquent, mais le réel l’emporte dès que les travaux dépassent ce seuil. Les factures de travaux déductibles doivent être conservées jusqu’à la vente.
Les taux d’imposition : 19 % plus 17,2 %
Deux impositions distinctes s’appliquent à la plus-value : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Elles s’additionnent et donnent un taux global de 36,2 % avant abattements.
Chacune dispose de son propre barème d’abattement pour durée de détention. Le taux de 36,2 % ne s’applique donc presque jamais tel quel : plus la détention est longue, plus l’assiette de chaque impôt se réduit, jusqu’à disparaître.
Les abattements pour durée de détention de la plus-value
Aucun abattement ne joue pendant les 5 premières années de détention. À partir de la 6e année, l’impôt sur le revenu bénéficie de 6 % d’abattement par an jusqu’à la 21e année, puis de 4 % la 22e année. Après 22 ans de détention, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu.
Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, de 1,6 % la 22e année, puis de 9 % par an de la 23e à la 30e année. L’exonération complète intervient donc au bout de 30 ans.
| Durée de détention | Abattement impôt sur le revenu | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| 5 ans | 0 % | 0 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % |
| 15 ans | 60 % | 16,5 % |
| 22 ans | 100 % | 28 % |
| 30 ans | 100 % | 100 % |
Ce décalage entre les deux barèmes explique qu’un vendeur à 25 ans de détention ne paie plus que des prélèvements sociaux. Pour un logement de vacances, la fiscalité de la résidence secondaire dépend beaucoup de ce calendrier de vente.
La surtaxe sur les plus-values au-delà de 50 000 €
Une surtaxe s’ajoute à l’impôt lorsque la plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu, donc après abattement, dépasse 50 000 €. Son taux progresse de 2 % à 6 % selon le montant, avec un taux de 6 % au-delà de 260 000 €.
Cette surtaxe ne concerne ni les ventes exonérées ni les terrains à bâtir. Elle est due à la date de la cession et réglée avec le reste de l’impôt par l’intermédiaire du notaire.
Exemple chiffré d’une revente après 12 ans
Prenons un appartement locatif acheté 200 000 € et revendu 300 000 € après 12 ans de détention, sans facture de travaux conservée et sans frais de vente à la charge du vendeur. Les forfaits s’appliquent : 15 000 € de frais d’acquisition (7,5 %) et 30 000 € de travaux (15 %).
Le prix d’acquisition corrigé s’élève à 245 000 €, et la plus-value brute à 55 000 €.
Après 12 ans, 7 années comptent pour les abattements. L’impôt sur le revenu retient 42 % d’abattement : la plus-value imposable est de 31 900 €, soit 6 061 € d’impôt à 19 %. Les prélèvements sociaux retiennent 11,55 % d’abattement : la base est de 48 647,50 €, soit 8 367,37 € à 17,2 %.
L’impôt total atteint 14 428,37 €, soit environ 26 % de la plus-value brute au lieu des 36,2 % affichés. La surtaxe ne joue pas, car la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu reste sous 50 000 €. Pour comparer avec d’autres stratégies, les solutions pour alléger l’impôt à la revente montrent les leviers disponibles avant la signature.
Déclaration de la plus-value et paiement chez le notaire
Le vendeur ne remplit pas lui-même de déclaration au moment de la vente. Le notaire dépose le formulaire 2048-IMM, calcule l’impôt et le prélève directement sur le prix de vente avant de reverser les fonds au vendeur.
Le montant de la plus-value doit ensuite être reporté sur la déclaration de revenus de l’année suivante, dans la case prévue à cet effet. Le vendeur conserve donc l’acte de vente et le décompte fourni par le notaire pour cette étape.