Comprendre le calcul du rendement locatif pour une acquisition immobilière

Le rendement locatif est un élément essentiel à prendre en compte lors de l’acquisition d’un bien immobilier destiné à la location. Il permet d’estimer la rentabilité de votre investissement, traduisant ainsi le rapport entre les revenus locatifs générés par le logement et le prix d’achat du bien.
Le calcul de votre rendement locatif est une première étape pour votre investissement pour ensuite calculer le cash flow de celui-ci et savoir combien il vous rapportera in-fine.

Les notions nécessaires au calcul du rendement locatif

La compréhension du calcul du rendement locatif nécessite de connaître certaines notions clés :

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  • Prix d’achat : Le montant total payé pour l’acquisition du bien.
  • Loyer mensuel : La somme que le locataire paie chaque mois pour occuper le logement.
  • Charges : Les coûts associés à la gestion et l’entretien du bien (taxe foncière, assurance, charges de copropriété, etc.).
  • Taux d’occupation : Le rapport entre les jours pendant lesquels le logement était loué ou susceptible d’être loué sur un an et le nombre de jours durant cette même année.

La formule de base pour calculer le rendement locatif brut

Le cade plus simple pour commencer à mesurer la rentabilité de votre investissement est de calculer le rendement locatif brut. La formule à utiliser est la suivante :

Rendement locatif brut = (loyer mensuel x 12) / prix d’achat

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Cela vous donnera un pourcentage qui représente la part de revenus locatifs obtenue par rapport au montant investi pour l’acquisition du bien. Plus ce taux est élevé, plus votre opération est rentable.

Exemple de calcul du rendement locatif brut

Supposons que vous ayez acheté un appartement pour 200 000 euros et que vous le louiez pour 1 000 euros par mois. Voici comment procéder :

Rendement locatif brut = (1 000 x 12) / 200 000

Ce qui donne : Rendement locatif brut = 12 000 / 200 000 = 0,06 soit 6%

Dans cet exemple, le rendement locatif brut est de 6%. Cela signifie qu’à priori, vous pouvez espérer récupérer 6% de votre investissement grâce aux loyers encaissés chaque année. Ce chiffre ne tient cependant pas compte des charges et autres frais liés à la gestion du bien.

Calculer un rendement locatif plus réaliste avec le rendement net

Pour obtenir une estimation plus précise du rendement de votre investissement, il est préférable de calculer le rendement locatif net. Cette formule prend en compte les charges annuelles et permet d’avoir une vision globale de la situation financière.

La formule est sensiblement la même que celle du rendement brut, à ceci près qu’elle intègre les charges :

Rendement locatif net = ((loyer mensuel x 12) – charges annuelles) / prix d’achat

Exemple de calcul du rendement locatif net

Reprenons l’exemple précédent, en ajoutant les charges. Supposons que celles-ci s’élèvent à 1 500 euros par an :

Rendement locatif net = (1 000 x 12) – 1 500 / 200 000

Ce qui donne : Rendement locatif net = 10 500 / 200 000 = 0,0525 soit 5,25%

Cette fois, le rendement locatif net est de 5,25%, légèrement inférieur au rendement brut. Cela signifie que, compte tenu des charges, la rentabilité réelle de votre investissement est plus proche de 5,25%.

Les autres facteurs influençant le rendement locatif

Bien que les formules précédentes soient utiles pour avoir une idée de base concernant la rentabilité de votre investissement, il est également important de prendre en compte d’autres facteurs pouvant influencer le rendement locatif :

  • Vacance locative : La période durant laquelle le logement n’est pas loué, et durant laquelle vous ne percevez donc pas de loyer. Un taux d’occupation élevé permet d’améliorer significativement votre rendement locatif.
  • Evolution de la demande locative : La rentabilité de votre investissement dépend également du marché immobilier local, qui peut varier en fonction des préférences des locataires (dynamisme économique, proximité des transports en commun, etc.).
  • Travaux et rénovations : Les investissements nécessaires pour maintenir la qualité et l’attrait de votre bien peuvent influer sur votre rendement locatif. N’hésitez pas à les inclure dans votre calcul pour avoir une estimation plus précise de votre rentabilité.

De manière générale, il faut toujours garder en tête que le rendement locatif est un indicateur parmi d’autres lorsqu’il s’agit d’évaluer un investissement immobilier. Il doit être analysé conjointement avec d’autres critères tels que la localisation, le potentiel de revente ou encore la possibilité de réaliser une plus-value.