La hausse des loyers en 2026 en France dépend d’un mécanisme précis : l’indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’Insee. Au premier trimestre 2026, cet indice progresse de 0,78 %, un niveau nettement inférieur au pic de plus de 3,5 % observé lors de la poussée inflationniste de 2022-2023. Ce ralentissement global masque des réalités très différentes selon les villes et les régions.
IRL et révision annuelle du loyer : le mécanisme qui fixe le plafond
L’IRL sert de plafond légal à la révision annuelle du loyer pour les baux d’habitation. Un propriétaire ne peut pas augmenter un loyer au-delà de la variation de cet indice, calculé à partir de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.
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Avec une progression de 0,78 % au premier trimestre 2026, un loyer de 800 euros ne peut être relevé que de quelques euros par mois. La marge de manoeuvre des bailleurs est donc réduite par rapport aux années précédentes.
Cette modération ne concerne toutefois que les baux en cours reconduits. Lors d’un changement de locataire, le loyer peut être réévalué plus librement, sauf dans les villes soumises à l’encadrement des loyers. C’est cette distinction qui crée les écarts territoriaux les plus marqués.
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Loyers entre deux locataires : le levier qui fait flamber certaines villes
Le vrai risque de hausse des loyers en 2026 ne vient pas de l’IRL. Il vient du roulement locatif. À chaque départ de locataire, le propriétaire peut fixer un nouveau loyer, souvent aligné sur les prix du marché, qui ont grimpé bien plus vite que l’indice officiel ces dernières années.
Ce phénomène touche particulièrement les logements à loyer modéré dans les zones tendues. Un appartement loué depuis plusieurs années à un prix bas sera repositionné au prix du marché lors du départ du locataire. La hausse réelle subie par le nouveau locataire peut alors dépasser largement les 0,78 % de l’IRL.
Pourquoi le segment abordable concentre les hausses
Dans les grandes métropoles, les logements haut de gamme subissent la concurrence des programmes neufs et des incitations commerciales (premier mois offert, stationnement inclus). Les propriétaires de ces biens peinent à augmenter leurs loyers.
En revanche, les petites surfaces et les logements anciens à loyers modérés font face à une demande structurellement supérieure à l’offre. C’est sur ce segment que les hausses lors d’un changement de locataire sont les plus brutales.
Villes sous encadrement des loyers : Paris, Lyon, Grenoble et les autres
L’encadrement des loyers limite les hausses lors d’une relocation dans les communes qui l’appliquent. Ce dispositif fixe un loyer de référence par quartier, type de logement et nombre de pièces. Le loyer ne peut pas dépasser un plafond majoré de 20 % au-dessus de cette référence.
Plusieurs villes appliquent ce dispositif, parmi lesquelles Paris, Lyon, Grenoble et Toulouse. L’encadrement, initialement prévu pour s’arrêter en novembre 2026, pourrait être prolongé. Cette incertitude réglementaire pèse sur les anticipations des bailleurs et des locataires.
- Dans les villes encadrées, la hausse entre deux locataires est plafonnée, ce qui limite le risque de flambée brutale
- Dans les zones tendues sans encadrement, aucun plafond ne s’applique lors d’un changement de locataire, et les hausses peuvent atteindre plusieurs dizaines de pourcents
- Les communes moyennes en périphérie des métropoles, où la demande locative augmente sans que l’offre suive, sont les plus exposées
Le risque de hausse est donc plus élevé dans les villes tendues non encadrées que dans les métropoles où le dispositif s’applique.
Passoires thermiques et gel des loyers : un frein localisé
Depuis janvier 2023, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont considérés comme des passoires thermiques. Leur loyer ne peut plus être augmenté, même dans la limite de l’IRL. Cette interdiction s’étend progressivement aux logements classés F.
Ce gel touche inégalement le territoire. Les régions où le parc locatif ancien est majoritaire, comme certaines zones du nord de la France ou des centres-villes historiques, comptent une proportion plus élevée de passoires thermiques. Dans ces secteurs, une partie du parc locatif sort du marché ou reste à loyer bloqué, ce qui réduit l’offre disponible et peut, paradoxalement, faire monter les loyers des logements restants.
Les propriétaires confrontés à des travaux de rénovation énergétique coûteux arbitrent entre investir pour remettre le bien en location ou le vendre. Dans les villes où le rendement locatif est déjà faible, la vente l’emporte, ce qui réduit encore l’offre.
Quelles régions risquent le plus en 2026
Trois facteurs se combinent pour identifier les zones à risque : un marché locatif tendu, l’absence d’encadrement des loyers, et un parc ancien avec peu de constructions neuves.
- Les agglomérations moyennes en forte croissance démographique, notamment en façade atlantique et dans le sud-est, cumulent tension locative et absence d’encadrement
- Les communes périurbaines des grandes métropoles, où les prix immobiliers ont attiré des investisseurs locatifs mais où l’offre reste insuffisante face à la demande
- Les villes universitaires de taille intermédiaire, où la demande saisonnière de petites surfaces crée des pics de prix à chaque rentrée
À l’inverse, les métropoles encadrées comme Paris ou Lyon devraient voir des hausses contenues par le dispositif réglementaire, à condition que celui-ci soit effectivement prolongé au-delà de novembre 2026.
La hausse des loyers en 2026 ne sera pas uniforme. Le ralentissement de l’IRL à 0,78 % freine les révisions de baux en cours, mais le vrai moteur des hausses reste le changement de locataire dans les zones non encadrées. Surveiller le renouvellement ou non de l’encadrement des loyers fin 2026 sera déterminant pour anticiper l’évolution du marché dans les mois suivants.