Quels travaux font l’objet de la rémunération du syndic ?

Lors des assemblées générales, les honoraires du syndic pour les travaux sont à la base de nombreuses discussions. Mais quelles sont les marges de négociation ? Quel est le principe de calcul de ses honoraires ? Voici de plus amples explications sur ce sujet.

Les travaux concernés par les honoraires du syndic

Le contrat du syndic établit des prestations de base en s’appuyant sur la gestion courante des copropriétaires. Elles sont définies dans les dépenses prévisionnelles et ne peuvent plus être intégrées dans une facturation complémentaire.

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En se référant à la loi Alur du 24 mars 2014, le tarif annuel du syndic de copropriété tient compte des prestations que sont :

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  • Le suivi administratif et la gestion courante (comptes bancaires, la comptabilité, la tenue des archives, la rédaction des règles de copropriété)
  • Les travaux relatifs à la maintenance de l’immeuble et à l’entretien courant (les vérifications fréquentes des installations)
  • Les assurances (suivi des dossiers pour indemnisations, déclarations en cas d’incident, souscription à une formule de garantie)
  • Le déroulement des assemblées générales : la convocation, la tenue des thématiques à l’ordre du jour, l’information des copropriétaires)

Toutes ces prestations ne font pas l’objet d’une facturation supplémentaire.

Quels sont les travaux qui peuvent être à la base d’une facturation particulière ?

Les travaux qui ne sont pas inclus dans les prestations de base peuvent être facturés d’honoraires supplémentaires par le syndic. Selon l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, il y a :

  • Les travaux d’entretien et de conservation de l’immeuble
  • Les travaux de restitution sur les équipements communs
  • Les travaux d’optimisation, l’aménagement des locaux communs, l’ajout de nouveaux équipements, la création des nouveaux locaux
  • Les études techniques, les diagnostics et les consultations
  • La surélévation du bâtiment et l’affouillement du sol
  • Tous les travaux n’impliquant pas l’administration des parties communes et de la maintenance

Il est important de prendre en compte tous ces critères pour ne pas être victime d’une facturation particulière.

Comment sont fixés les honoraires du syndic ?

Au cours d’une assemblée générale, le montant des honoraires du syndic est voté. Ceci permet de situer idéalement la réalisation des travaux en fonction du principe de majorité. Cette somme équivaut au pourcentage du montant hors taxes des tâches à effectuer. Elle est définie en fonction des critères suivants :

  • Le coût de l’assurance financière du syndic
  • Le nombre de travaux à effectuer par le syndic et son ampleur : la signature des marchés, les visites de chantier, le choix des prestataires
  • Les tâches comptables complémentaires à effectuer : les mutations et les procédures, les attestations fiscales, les appels de fonds à faire.

Généralement, le taux des honoraires est situé entre 1 et 5 % du prix des travaux.

Quelles sont les obligations légales en matière de transparence des honoraires du syndic ?

En tant que représentant légal de la copropriété, le syndic est tenu par la loi de fournir une transparence complète sur les frais qu’il engage pour l’exécution de ses missions. Cette obligation s’impose aux syndics professionnels comme aux bénévoles.

Conformément à la loi du 10 juillet 1965, les honoraires ainsi que toutes les dépenses engagées doivent être présentés en détail lors des assemblées générales annuelles. À cette occasion, pensez à bien comptabiliser et leur fournir un exemplaire des pièces justificatives qui y sont attachées.

Il convient de souligner que le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 relatif aux modalités d’établissement des contrats types de syndic a mis en place un dispositif spécifique pour renforcer la transparence en matière d’honoraires. Depuis le 1er juillet 2020, tous les contrats signés entre les copropriétés et leur syndic doivent respecter ces modèles-types proposés par le gouvernement. Ces derniers prévoient notamment une distinction claire entre les prestations courantes et celles exceptionnelles facturables à part.

Si vous avez besoin de plus amples informations concernant vos droits ou ceux dont dispose votre syndicat dans ce domaine précis, nous vous recommandons vivement de prendre contact avec un avocat spécialisé ou une association locale représentative afin d’obtenir des conseils éclairants sur cette question complexe mais ô combien importante pour votre patrimoine immobilier.

Comment contester des honoraires abusifs ou mal justifiés ?

Il peut arriver que les honoraires du syndic soient jugés trop élevés ou mal justifiés. Il est alors possible pour les copropriétaires de contester ces montants en se fondant sur plusieurs éléments.

Dans un premier temps, il faut vérifier si l’ensemble des prestations facturées est bien conformément mentionné dans le contrat de syndic signé avec la copropriété, et qu’elles relèvent bien d’une mission indispensable au bon fonctionnement de la résidence. Dans le cas contraire, vous pouvez demander à votre syndic une justification écrite concernant l’exécution des tâches non prévues par le contrat initial.

Dans un second temps, veillez à étudier attentivement la nature des charges qui pèsent sur la copropriété : travaux urgents et nécessaires ou simple embellissement ? Les premiers seront considérés comme relevant du domaine technique tandis que les seconds peuvent être remis en cause.

N’hésitez pas à faire appel aux instances représentatives mises en place pour défendre vos intérêts en matière d’honoraires : conseil syndical ou encore association locale de propriétaires. Ces acteurs ont notamment pour rôle d’aider les propriétaires à analyser et comprendre les différents documents relatifs aux frais engagés par leur syndicat afin d’en déterminer la légitimité.

Si vous êtes toutefois confronté(e) à une impasse quant aux modalités applicables dans votre cas particulier, nous vous recommandons vivement de prendre rendez-vous avec un avocat spécialisé afin qu’il puisse vous aider à mieux comprendre les tenants et aboutissants de votre situation. Il pourra ainsi, en tant qu’expert juridique, vous éclairer sur l’ensemble des options qui s’offrent à vous afin d’envisager une issue appropriée et satisfaisante pour toutes les parties concernées.