Qui décide si un terrain est constructible ou non ?

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Avant d’acheter un terrain, il faut savoir s’il est constructible ou non. Ne soyez pas attiré automatiquement par les offres alléchantes, car elles peuvent cacher ces informations. Des autorités sont en charges de classer et déclasser les terrains non constructibles ou constructibles selon des paramètres précis.

Les autorités responsables de la constructibilité d’un terrain ou non

Un terrain est déclaré constructible ou non constructible par les autorités locales. Ces derniers font part de leur décision dans le PLU (Plan Local d’Urbanisme). Pour savoir si votre terrain est constructible ou pas, il faut donc se référer à ce document. Comme vous l’avez compris, le PLU est un document qui permet de délimiter les zones constructibles dans chaque commune. Pour le rédiger, les autorités tiennent compte de plusieurs paramètres dont la protection de la biodiversité, les impératifs écologiques, les contraintes nationales, etc.

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Notez que le PLU n’est pas un document fixe. Il est plutôt régulièrement mis à jour en fonction des défis et des projets. Ainsi, la commune peut déclarer un terrain non constructible puis changez de paradigme dans les années qui suivront.

Les critères qui rendent un terrain constructible

Un terrain constructible répond normalement à trois critères indispensables. Tout d’abord, le terrain devra être viabilisé. Par « viabilisé », on entend la possibilité de raccordement à une ou plusieurs voiries afin de faciliter l’accès. La connexion au réseau collectif tel que celui de l’eau, du gaz, de l’électricité et de la téléphonie est également pris en compte. Deuxièmement, le terrain doit être capable de recevoir une construction. Il s’agit ici d’étudier la capacité du sol à supporter des types de constructions précises. On s’intéressera donc à la composition du sol, aux charges de constructions, etc.

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Le troisième critère est que le terrain doit être autorisé à recevoir une construction selon la loi. Il ne s’agit rien d’autre que du Plan Local d’Urbanisme. Si auprès de la mairie vous recevez un certificat d’urbanisme, cela voudrait dire que votre terrain est constructible.

Les critères qui rendent un terrain non constructible

Plusieurs facteurs permettent aux autorités locales de déclarer un terrain non constructible. Dès lors que le terrain ne répond pas aux normes de sélections établies par le PLU, il est automatiquement déclaré non constructible. La commune s’intéresse également aux conditions techniques du milieu. Ici, si le terrain n’est pas raccordable aux installations nécessaires (eau, assainissement, énergie, etc.), on peut le déclarer non constructible. Les terrains situés dans les zones qui présentent d’importants risques naturels sont également classés dans cette catégorie.

Les différentes solutions pour rendre un terrain non constructible désormais constructible

Si le terrain est déclaré non constructible parce qu’il n’est pas viabilisé, vous aurez plus de facilité à le déclasser. Rendez-vous à la mairie pour demander un certificat d’urbanisme préopérationnel. Ensuite, rapprochez-vous des différentes structures pour viabiliser le terrain.

Lorsque le terrain est situé dans une zone non constructible, vous devez vous adresser à la commune pour demander une modification ou une révision du Plan Local d’Urbanisme. Dans le cas où la commune ne dispose pas de PLU il faut se rapprocher du préfet. Le propriétaire doit pouvoir justifier de la légitimité de sa requête. Par exemple, si le terrain est non constructible à cause de la nature du sol, faites une autre étude géotechnique prouvant que des constructions sont possibles.