Le décret du 26 août 1987 fixe une liste limitative des charges récupérables sur le locataire. Toute dépense qui n’y figure pas reste à la charge du bailleur, quel que soit le libellé du bail. Nous observons pourtant que des postes non prévus (frais de gestion de syndic, assurance propriétaire non occupant, quote-part de ravalement) apparaissent régulièrement dans les décomptes annuels. La contestation repose sur un mécanisme précis, dont chaque étape conditionne la suivante.
Arrêt du 29 janvier 2026 : la Cour de cassation durcit l’exigence de justificatifs
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu le 29 janvier 2026 un arrêt (n° 24-16.270) qui modifie l’approche contentieuse des charges récupérables. La sanction ne porte plus sur le simple retard de régularisation, mais sur l’absence de justification précise des charges.
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Un tableau récapitulatif global, même transmis dans les délais, ne suffit pas. Le bailleur doit produire les documents permettant de vérifier la nature de chaque poste et sa répartition entre locataires.
Pour le locataire qui repère une charge non prévue au décret de 1987, cet arrêt constitue un levier direct. En exigeant les pièces justificatives ligne par ligne, il force le bailleur à exposer le fondement réglementaire de chaque dépense refacturée. Une charge sans base dans la liste limitative devient alors visible et contestable sans ambiguïté.
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Charges récupérables : identifier les postes exclus du décret de 1987
La liste du décret couvre trois grandes catégories : services liés à l’usage de l’immeuble (ascenseur, eau, chauffage collectif), dépenses d’entretien courant et menues réparations, et taxes locatives (taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage). Tout ce qui sort de ces catégories est non récupérable.
Postes fréquemment facturés à tort
- Les honoraires de gestion du syndic ou du gestionnaire locatif, qui relèvent des frais d’administration du propriétaire et non d’un service rendu au locataire.
- La quote-part de travaux lourds (ravalement de façade, réfection de toiture, remplacement de chaudière collective), distincte de l’entretien courant prévu par le décret.
- L’assurance propriétaire non occupant, parfois noyée dans une ligne « assurances immeuble » du décompte de charges.
- La taxe foncière, non récupérable en bail d’habitation, contrairement aux baux commerciaux où une clause le permet.
Nous recommandons de comparer chaque ligne du décompte avec l’annexe du décret du 26 août 1987. La correspondance doit être littérale : un poste intitulé « divers entretien » sans détail n’a pas de base réglementaire suffisante.
Prescription triennale et point de départ : le calendrier de contestation
La loi ALUR a fixé à trois ans la prescription de toute action dérivant d’un bail d’habitation signé après le 27 mars 2014. Ce délai s’applique aussi bien au bailleur qui réclame un complément qu’au locataire qui conteste une charge indue.
Le point de départ du délai mérite attention. La prescription court à compter de la régularisation, c’est-à-dire à partir du moment où le bailleur communique le décompte et met les justificatifs à disposition. Si le bailleur ne régularise pas, le délai ne commence pas à courir, ce qui peut ouvrir une fenêtre de contestation bien au-delà de l’année de la dépense.
Articulation avec le droit de consultation des justificatifs
Le locataire dispose d’un mois après l’envoi du décompte pour consulter les pièces justificatives. Ce droit de consultation ne se confond pas avec le point de départ de la prescription, mais il en conditionne l’effectivité. Un bailleur qui refuse l’accès aux justificatifs ne peut pas invoquer la prescription face à une contestation tardive.
Procédure de contestation d’une charge non prévue au bail d’habitation
La contestation suit un enchaînement logique où chaque étape sert de preuve pour la suivante.
Demande écrite au bailleur
Le locataire adresse une lettre recommandée avec accusé de réception identifiant précisément la ligne contestée, sa référence dans le décompte, et l’absence de correspondance avec le décret du 26 août 1987. Il demande simultanément la communication des justificatifs si ceux-ci n’ont pas été mis à disposition.
Commission départementale de conciliation
En l’absence de réponse ou de correction dans un délai raisonnable, la saisine de la commission départementale de conciliation (CDC) est gratuite et constitue un préalable utile. La CDC ne rend pas de décision contraignante, mais son avis pèse si le dossier passe au contentieux.
Tribunal judiciaire
Le juge des contentieux de la protection (ex-juge d’instance) est compétent pour les litiges locatifs. Le locataire peut demander le remboursement des charges indûment perçues sur la période non prescrite, majoré des intérêts légaux. Depuis l’arrêt de janvier 2026, l’absence de pièces justificatives détaillées fragilise la position du bailleur de manière significative.
Charges locatives en meublé : le piège du forfait mal rédigé
En location meublée, le bail peut prévoir un forfait de charges au lieu de provisions avec régularisation. Ce forfait, une fois fixé, n’est en principe pas régularisable : le bailleur ne peut pas réclamer de complément, et le locataire ne peut pas exiger de remboursement.
Le risque apparaît quand le bail mentionne un « forfait » tout en prévoyant une régularisation annuelle. Cette contradiction transforme de fait le forfait en provisions, soumises au régime des charges récupérables. Dans ce cas, seules les charges figurant au décret de 1987 sont récupérables, même si le bail listait d’autres postes.
Nous observons que de nombreux bailleurs en meublé intègrent dans leur forfait des dépenses non récupérables (accès internet de l’immeuble, frais de ménage des parties communes au-delà de l’entretien courant). Tant que le forfait reste un vrai forfait sans régularisation, la question ne se pose pas. Dès qu’une régularisation intervient, le filtre du décret s’applique intégralement.
La contestation d’une charge non prévue au décret repose moins sur la connaissance du droit locatif général que sur la capacité à exiger les justificatifs ligne par ligne et à confronter chaque poste à la liste limitative de 1987. L’arrêt de la Cour de cassation de janvier 2026 a renforcé cette exigence documentaire, rendant la position du locataire plus solide lorsqu’il dispose d’un courrier recommandé précis et d’une chronologie de demandes sans réponse.